Наверх ↑

Странное отношение к рынку управления жильем

В последнее время стало часто встречаться странное мнение о рынке управления жильем.
Многие не относятся к этому направлению бизнеса как к другим.
Вот, к примеру:

"Можно же в штат ТСЖ сотрудников набрать! Разве не дешевле?
И контролировать проще...
ТСЖ и создается для того чтобы минимизировать затраты на обслуживание, а с УК эта возможность близится к нулю. УК ведь создается для извлечения прибыли "создателем".
На самый крайний случай, управляющего наняли бы..."


Если придерживаться такой логики, то, получается, в магазины продуктовые не надо ходить, потому что они создаются для "извлечения прибыли". Лучше самим все выращивать.
Строители тоже не нужны, и производители одежды... Странная логика.

Конечно, во многом такому отношению к компаниям, занимающимся управлением жильем, способствовала неэффективная работа старых УК, бывших ЖЭКов.

По моему мнению, наиболее эффективной схемой работы является команда "ТСЖ + Управляющая компания", когда Товарищество как объединение жителей занимается планированием глобальных вопросов по дому и контролем, а Управляющая компания как специалист в своей области берет на себя текущее обслуживание дома и может выступать как советник по вопросам функционирования здания, опираясь на свой опыт.

Причем только такая связка позволит повысить качество и эффективность работы и снизить ненужные издержки.

Ведь никакое ТСЖ не сможет собрать команду действительно лучших специалистов, у него просто не хватит на это средств. Управляющая компания это сделать сможет.
Рейтинг публикации: +5 / −0

Комментарии (25)

Лучшие комментарии
Сотонин Илья , Почитайте жилищное законодательство - там достаточно пространная статья, посвященная совету МКД, там довольно подробно описана компетенция совета. И, коли уж он оформлен на законодательном уровне, то да, он оформлен юридически. К слову заметить - каждый многоквартирный дом ОБЯЗАН иметь свой совет. Короче отсылаю к ЖК - там все подробно расписано.
Но вернемся к тому, что вы написали. Да, действительно, так в общем и целом ДОЛЖНО происходить. И кое-где (не хочу выеживаться, но в моей управляющей компании - да) так и есть. Другое дело, что жители порой сами не знают что хотят. Был у меня на памяти один дом, в котором срочно надо было менять коммуникации. Но жильцы рогом уперлись - им подавай декор, вроде пластиковых окон или детской площадки. Вот это вообще как? Все решения в любом случае принимают они, УК лишь безропотно выполняют их заказ. А что? Любой каприз за ваши деньги.
Вообще, ТСЖ создается чтобы иметь возможность управлять совместным имуществом. Как управлять - дело каждого конкретного ТСЖ. Кто хочет - минимизирует затраты, кто хочет - повышает качество обслуживания. Большинство, конечно, ищут золотую середину, но представления о ней да и собственные возможности у всех очень разные. Критерии эффективности индивидуальны, поэтому, в общем случае, я бы назвал наиболее эффективной схему "ТСЖ + Те кого выбрало ТСЖ".
Все комментарии  Сначала новые старые
А как быть с нормой закона, что в одном доме может быть только одна УО (неважно, ТСЖ или ООО)?
Здравствуйте Илья! Спасибо за содержательный ответ. В личку написать не могу, выдает ошибку. К сожалению Ваш сайт не поддерживает работу с моб устройств Apple. В понедельник на работе загляну.
К слову заметить, последние изменения Жилищного кодекса как раз и декларируют такую связку. Т.е. "Первичное объединение жильцов" + УК. Введена норма (ст. 161.1 ЕМНИП), создающая в доме Совет многоквартирного дома, который и решает все функциональные вопросы. Короче, старый-добрый советский домком. Кстати, Положение о домовых комитетах от 1967 года до сих пор не отменено.
В целом такое начинание можно только приветствовать. Но что я хочу сказать. Подчас такая связка становится адом для управляющей компании. Председатели советов, почуяв власть, начинают, что называется, "качать права" - обращаться по поводу и без, заваливать малозначимыми претензиями и жалобами, при этом совершенно не понимая сути работы УК. Нет, я не спорю, иногда это полезно. Но иногда просто ужас берет. Да, и подкупы председателей тоже никто не отменял - у меня например в городе такие случае нередки. Одна УК подкупает старшего дома, и он ее тихой сапой переводит в нужную УК.
Короче, главная проблема такого тандема - это некомпетентность. Мое мнение, в эту сферу нужно привлекать профессиональных управленцев. Но а) их еще надо поискать и б) им надо платить деньги, соответствующие их квалификации. А таких денег в сфере ЖКХ нет.
3 ответа
Кирилл, я обычно сравнениваю многоквартирные дома с индивидуальным домом, к примеру, коттеджем.
Суть-то та же, только собственников больше.
ТСЖ выступает таким единым собственником, который учитывает пожелания всех членов Товарищества.

Живя в коттедже, мы не передаем все работы какой-то организации, которая решает, когда менять, к примеру, насос в скважине, и на какой насос его менять. Мы сами решаем, в какой цвет покрасить дом и какой материал использовать при ремонте крыши. Мы можем проконсультироваться с профессионалами, но решение будем принимать в итоге сами.

Почему-то в многоквартирных домах все эти решения передаются управляющей компании, которая не является собственником здания, но должна решать все за собственников.

Это же неправильно. Хорошая управляющая компания может выполнять текущее обслуживание дома на высоком уровне, может выступать советником для собственников по вопросам содержания здания и его улучшения. Но она не должна решать все за собственников.

Потому связка (хорошая) УК+ (хорошее) ТСЖ будет наиболее эффективной.
Понятно, что члены ТСЖ не могут знать всех мелочей, которые существуют в сфере ЖКХ. Это сфера компетенции Управляющей компании. Но именно совместная работа УК и жителей-собственников будет способствовать развитию дома и повышению комфорта жизни в нем.

По поводу объединений жильцов не совсем понятно. Лучше, когда все-таки объединение оформлено юридически, это ТСЖ. А просто домовой совет, который обладает правами, но не обладает обязанностями и не несет ответственность... можно дров наломать
2 декабря 2011, 13:11 #
↑ Сотонин Илья , Почитайте жилищное законодательство - там достаточно пространная статья, посвященная совету МКД, там довольно подробно описана компетенция совета. И, коли уж он оформлен на законодательном уровне, то да, он оформлен юридически. К слову заметить - каждый многоквартирный дом ОБЯЗАН иметь свой совет. Короче отсылаю к ЖК - там все подробно расписано.
Но вернемся к тому, что вы написали. Да, действительно, так в общем и целом ДОЛЖНО происходить. И кое-где (не хочу выеживаться, но в моей управляющей компании - да) так и есть. Другое дело, что жители порой сами не знают что хотят. Был у меня на памяти один дом, в котором срочно надо было менять коммуникации. Но жильцы рогом уперлись - им подавай декор, вроде пластиковых окон или детской площадки. Вот это вообще как? Все решения в любом случае принимают они, УК лишь безропотно выполняют их заказ. А что? Любой каприз за ваши деньги.
3 декабря 2011, 17:35 #
↑ Сотонин Илья , Пожалуйста, не надо сочинять. Вы не только искажаете ЖК, но и не правильно трактуете суть закона.
18 декабря 2012, 01:13 #
Илья, я знаком с этой проблемой не понаслышке. Несколько лет входил в состав правления ТСЖ, год был председателем. Поэтому, могу говорить предметно. Наш ТСЖ - как раз тот объект, который бы нуждался в передаче на аутсорсинг УК. Всего 65 квартир и три офиса. Проблем я вижу несколько. Главная- безальтернативность территориальная. На той территории, где расположен дом, есть только одна УК "РАДОМИР". Совершенно такая современная УК, унаследовавшая все пороки ЖКО, из которого я думаю и реорганизована. Раздутый штат, специалисты, работающие за мизерную зарплату, огромное количество на балансе объектов, построенных с 40х годов прошлого века и позднее. Соответственно, желание собирать деньги на капремонт. Жильцы, разумеется, на собрании решили набрать свой штат специалистов. Я в свое время, будучи председателем, предпринимал попытки найти УК. Но, либо эта компания находится в удаленном районе, либо не устраивают условия, которые, подчас, с криминальным душком.
Все мы ежедневно ходим в магазины, покупаем услуги и прочее. И платим деньги мы не за товары и услуги, которые одинаковы у всех, а за сервис, который нам предоставляют! За сервис мы подчас и платим, пусть и несколько дороже, чем нам предлагают.
Поэтому, прокоментируйте, что Вы называете "Управляющей Компанией нового типа"?
Какова география продаж Вашей услуги?
Чем Ваша компания отличается от других представителей этого рынка?
Какие стандарты и чем Вы гарантируете их выполнение перед ТСЖ?
1 ответ
Олег, добрый день.
История нашей Лиги ЖКХ:
Мы создали ТСЖ в доме, в котором вообще 20 квартир, а построен он в 1934 году. Управлял домом тот же самый Радомир. Сначала думали заключить договор с ними, но быстро стало понятно, что работать нормально у них не получится.
Поэтому приняли решение создавать свою управляющую компанию (стало понятно, что нормальный рынок в сфере начинает складываться, но конкуренции на нем нет). Мы понимали, что сможем сделать компанию лучше, чем все существующие. В тот момент у нас уже была организация, которая занималась обслуживанием офисного здания и складского комплекса. Вот на ее базе и решили создавать лучшую жилищную управляющую компанию в Екатеринбурге.

Про новый стиль управления жильем лучше почитать в нашем блоге. Там много про это написано, здесь все не пересказать. Если в нескольких словах, то мы стараемся работать в партнерстве с жителями и ТСЖ. Главное, что нужно для нормальной работы - чувство собственности у людей. А этому, как я думаю, должна способствовать прозрачность работы и наличие информации о жизни дома. Сейчас начинаем работать над сервисом в интернете, который сможет такую коммуникацию обеспечить. По типу социальной сети будет.

Если чувства собственности и желания улучшать здание у жителей членов правления ТСЖ нет, работать сложно. Так, у нас было одно товарищество, которое не собиралось вкладывать средства в ремонт и модернизацию. Они хотели, чтобы Лига работала в режиме аварийной службы, которая занималась бы устранением аварий на ветшающих коммуникациях. Мы им предложили варианты ремонта и график работы, они отказались. Тогда мы решили с этим домом не работать.

По географии работы: сейчас у нас есть дома в центре, в пионерском районе и на уралмаше.

Вместо стандартов и гарантий лучше посмотреть отзывы от ТСЖ, с которыми мы работаем. Ну и снова возвращаюсь к нашему блогу. О стандартах и нашем видении работы там очень много написано. iliaso.livejournal.com
2 декабря 2011, 13:03 #
Вообще, ТСЖ создается чтобы иметь возможность управлять совместным имуществом. Как управлять - дело каждого конкретного ТСЖ. Кто хочет - минимизирует затраты, кто хочет - повышает качество обслуживания. Большинство, конечно, ищут золотую середину, но представления о ней да и собственные возможности у всех очень разные. Критерии эффективности индивидуальны, поэтому, в общем случае, я бы назвал наиболее эффективной схему "ТСЖ + Те кого выбрало ТСЖ".
Всё правильно сказано.
Мне кажется здесь проблема не в ТСЖ или УК. И та и другая форма может и должна быть. Дела в руководстве данных предприятий, оплате услуг населением и монополизм на данных участках. Я уже писал как бывает ранее в данной группе.
1 ответ
Да нельзя опираться на личные качества чиновников! Надо строить систему, при которой злоупотребления будут мизерными, а пользователи услуг были удовлетворены её работой.
Вы правильно заметили, что недостаточная и, чаше всего, недобросовестная конкуренция - это одна из причин разрухи в ЖКХ.
18 ноября 2011, 11:54 #
Всё еще зависит от размеров ТСЖ, если 1000 квартир, то конечно, всех можно нанять. А если 100, то нужно пол сантехника, 1/4 бухгалтера, 1/8 юриста, 1/3 инженера. В итоге всё или пол ставочное, т.е. не ответственное, или идет реальная переплата специалистам за полную ставку.
11 ответов
Я говорю о том, что можно заключить договор с сантехником на разовые вызовы, с электриком так же. Либо через специализированную компанию на разовые работы. Как на дом телемастера раньше вызывали.

17 ноября 2011, 16:12 #
↑ Немчиков Александр , Вы не учитываете расходы на управление.
Чтобы организовать все эти договоры с разными компаниями, оплаты, их сопровождение - ТСЖ так же придётся потратиться. В итоге, специалисты выйдут несколько дороже, да и времени потрачено будет больше.
17 ноября 2011, 19:07 #
↑ Немчиков Александр , когда на разовые работы человека нанимаешь, качество, соответственно, тоже разовое. и нет никакого плана и видения
председатель ТСЖ ведь не обязан быть лучшим инженером, чтобы все это планировать
он в первую очередь должен быть честным человеком и обладать желанием улучшать здание
18 ноября 2011, 10:47 #
Олег, домов по 1000 квартир не очень много (по крайней мере у нас в екб).
А если создавать ТСЖ на несколько домов, то уходит сама идея Товарищества. Жителям уже нереально познакомиться со всеми соседями, председателю ТСЖ не удастся запомнить всех своих жителей. По нашему опыту, такие ТСЖ неэффективно работают.
18 ноября 2011, 10:49 #
↑ Немчиков Александр , Александр, давайте тогда отвлечемся от названия "управляющая компания". Называть можно как угодно. Управляющая, обслуживающая, эксплуатирующая... можно даже на иностранный манер maintenace или facility company.
Сосредоточимся на цели: делать все, чтобы жить в доме было удобно, чтобы дом оставался в хорошем состоянии и по возможности его состояние еще и улучшалось

тут вообще по каждому дому индивидуальная схема получится. Как по правилу: чем дольше сотрудничают два субъекта, тем больше они перестраивают свои процессы в зависимости друг от друга.

ы вот, к примеру, заинтересованы не просто в текущем обслуживании, но и в развитии домов и территории (такой своего рода девелопмент получается). И все это стараемся делать вместе с ТСЖ

Никакой приходящий сантехник или электрик так работать не будет. А еще может и в загул уйти. Тогда ищи его...
18 ноября 2011, 10:52 #
↑ Сотонин Илья , когда на разовые работы человека нанимаешь...
Это зависит от управленческих способностей и знаний менеджера.
председатель ТСЖ ...
Он впервую очередь должен быть менеджером. А насчёт честности, то, знаете, нанимать по этому критерию -контрпродуктивный путь. На детекторе лжи проверять кандидатов, или по Лотову действовать? )))
18 ноября 2011, 11:41 #
↑ Сотонин Илья , Сосредоточимся на цели: делать все, чтобы жить в доме было удобно, чтобы дом оставался в хорошем состоянии и по возможности его состояние еще и улучшалось...
Я считаю, что главная задача в ЖКХ - это всё-таки не дома, а жильцы в них.
Сделать дом лучше можно быстро, а сделать так, чтобы всем жильцам было хорошо - очень трудно и медленно. Здесь не только сантехника-электрика - это и принципы общежития, это и "инфраструктура...

18 ноября 2011, 11:48 #
↑ Немчиков Александр , не нанимать, а выбирать. все равно по человеку видно
хотя с нашими выборами не факт)
18 ноября 2011, 12:28 #
↑ Немчиков Александр , я про что и говорю. на первом месте я поставил "чтобы жить в доме было удобно"
ну а про общежитие, отношение к соседям и к своей собственности - это не только к сфере ЖКХ, это пошире вопрос будет
18 ноября 2011, 12:30 #
18 ноября 2011, 13:43 #
не надо путать управляющие организации (а это могут быть и ТСЖ, и ООО "УК...", и даже сторонние ТСЖ, и их всевозможные союзы и ассоциации, и т.п.) с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
Если ТСЖ небольшое, то ему никто не может помешать заключать договора с различными обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. А вот практика уступки своих прав и обязанностей управляющей организации, которая повсеместно распространяется, по своей сути противоречит норме закона, запрещающей иметь в доме несколько управляющих организаций.
18 декабря 2012, 01:30 #
Очевидное преимущество УК - возможность финансирования проектов, неподъёмных ТСЖ, других я не вижу. Для того,чтобы нанять профессионалов - специалистов существуют профильные организации.
И ещё: Управляющая компания нового типа - это как?