Хотите знать, что ваш дом — или дом, который вы могли бы купить — действительно стоит?
А заказать проект можно на Rock-n-Dom
Короткий ответ прост: дом стоит того, за что кто-то заплатит. Длинный ответ зависит от рынка и от того, спрашиваете ли вы кредитора, агента или налогового инспектора. Но зачем верить на это?
Знание того, как рассчитать стоимость вашего дома с помощью онлайн-инструментов и обученных специалистов, лучше подготовит вас к покупке, продаже, рефинансированию, использованию собственного капитала или даже обсуждению более низких налогов на недвижимость.
Это также может дать представление о вашем общем финансовом состоянии. По данным исследования NerdWallet, проведенного онлайн-опросом The Harris Poll в августе 2018 года, почти три четверти (73%) американцев считают, что знание стоимости их дома важно именно по этой причине.
Откройте для себя пять различных способов определения стоимости вашего дома ниже.
Как найти ценность дома
1. Используйте инструменты онлайн-оценки
Поиск «сколько стоит мой дом?» В Интернете показывает десятки оценщиков стоимости дома . На самом деле, согласно опросу, 22% домовладельцев США, которые определили стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик. Технический термин для этих инструментов — модель автоматической оценки, или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin.
Используя общедоступные записи, такие как передачи собственности, документы о праве собственности и налоговые оценки, а также некоторые математические модели, эти инструменты пытаются предсказать стоимость вашего дома на основе недавних продаж и распечатки цен в этом районе.
«Большинство AVM на объектах недвижимости, как правило, предназначены для маркетинга и привлечения потенциальных клиентов», — говорит Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям в Veros Real Estate Solutions. «Им поручено возвращать значение практически для каждого свойства, даже если данные ограничены. И при этом они снижают точность ».
AVM, используемые кредиторами и профессионалами в сфере недвижимости, различны. Эти инструменты используют «показатель достоверности», чтобы указать, насколько поставщик AVM считает оценку оценочной для рыночной стоимости. Например, показатель достоверности 90% означает, что оценка находится в пределах 10% от рыночной стоимости, хотя у каждого AVM есть свой способ расчета достоверности.
Расмуссен говорит, что профессиональные AVM с показателями достоверности, связанными с точностью, являются шагом вперед по сравнению с объектами недвижимости. Но вы всегда должны поговорить с местным экспертом по недвижимости, чтобы получить более полное представление о любой онлайн-оценке.
2. Получить сравнительный анализ рынка
Когда вы будете готовы углубиться в ценность вашего дома, вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка или CMA.
Хотя это и не так детально, как профессиональная оценка, CMA предоставляет агенту оценку дома и рынка для оценки стоимости, как правило, для целей листинга.
Местные агенты по недвижимости могут предоставить CMA за небольшую плату или бесплатно, но имейте в виду: они могут сделать это с надеждой быть нанятым в качестве вашего агента по продаже.
3. Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA
Если вы настороженно относитесь к АВМ, но по-прежнему хотите быстро оценить, сколько стоит ваш дом, калькулятор индекса цен на жилье (HPI) Федерального агентства жилищного финансирования применяет более научный подход.
Инструмент использует «метод повторных продаж», говорит старший экономист FHFA Уилл Доернер. Вооруженные миллионами ипотечных сделок, собранных с 1970-х годов, FHFA отслеживает изменение стоимости дома от одной продажи к другой. Затем он использует эту информацию для оценки того, как значения колеблются на данном рынке.
Калькулятор HPI — это простой способ узнать, насколько ваш дом мог оценить с течением времени.
Звучит отлично, правда? Хорошо, имейте в виду, что калькулятор HPI учитывает соответствующие ипотечные кредиты (кредиты на сумму менее 484 350 долларов США и до 726 525 долларов США в дорогостоящих районах) и не учитывает сезонность или инфляцию.
Тем не менее, «если у вас есть обычный, соответствующий кредит, калькулятор HPI — это простой способ узнать, сколько ваш дом, возможно, оценил с течением времени», говорит Дернер.
4. Нанять профессионального оценщика
Кредиторы требуют оценки до одобрения ипотеки, но, как владелец недвижимости, вы можете нанять оценщика для оценки стоимости дома в любое время. По данным опроса, более четверти (28%) домовладельцев США определяли стоимость своего дома с помощью оценки.
«Как оценщик, моя работа заключается в том, чтобы оценивать, основываясь на потребностях моих клиентов», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, штат Калифорния. «Иногда клиенты хотят получить значение даты в прошлом, а иногда это текущая рыночная стоимость рефинансирования или покупки».
Помимо прочего, оценщики оценивают:
- Рынок: регион, город и район, в котором расположен дом.
- Собственность: характеристики дома, включая улучшения и землю, на которой он находится.
- Сопоставимые свойства: продажи, списки, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов на одном рынке.
Эта информация объединена, чтобы создать окончательное мнение о ценности для дома и представлена в официальном отчете.
5. Оцените сопоставимые свойства
Одной из общих черт оценок и AVM является их зависимость от недавней продажной стоимости сопоставимых объектов, часто называемых «компами». Более половины (56%) американских домовладельцев оценили стоимость своего дома, рассматривая сопоставимые объекты. На первый взгляд этот подход кажется самым простым.
Вытягивание компов — это один из способов определения рыночной стоимости, не платя оценщику, но используйте здравый смысл. «Только потому, что собственность по соседству продана, не означает, что это комп», — говорит Лундквист.
По словам Лундквиста, чтобы выбрать точные композиции, вы должны использовать подход «яблоки к яблокам». Подумайте о том, какие свойства могут заинтересовать покупателя, если у вас не было в наличии. Ищите похожие размеры, расположение, состояние и обновления.
Для начала:
- Просмотрите сайт, где отображаются списки MLS , чтобы найти последние цены продажи сопоставимых домов в вашем районе.
- Если недавних продаж недостаточно , посмотрите на листинговые цены, но помните, что они могут быть нереальными.
- Вам понадобится как минимум три действительных предложения, чтобы составить вероятный диапазон рыночной стоимости вашего дома.
Как только вы выбрали сопоставимые свойства, все становится немного сложнее. Вам нужно будет скорректировать разницу между вашим домом и аккомпанементом, например, добавить стоимость к стоимости компа, если в нем больше спален, чем ваш дом, или вычесть стоимость, например, если его интерьер устарел. Сколько вы добавляете или вычитаете, зависит от условий на вашем рынке, которые могут сильно различаться. После настройки значений посмотрите на свои самые высокие и самые низкие компы. Грубая оценка стоимости вашего дома находится где-то посередине.
Почему ценность дома важна
Зная ценность вашего дома, вы сможете оценить, что вы можете себе позволить, определить, правильно ли оценена стоимость листинга, и решить, как оценить ваш собственный дом, говорит Гейл Вайсвассер, старший вице-президент по маркетингу и коммуникациям в Homesnap, приложении, которое предлагает оценки стоимости дома. ,
И преимущества поиска стоимости дома не заканчиваются покупкой или продажей: рефинансирование, кредитные линии дома , страховые взносы и ежегодные налоги на недвижимость основаны на стоимости дома.
Определение ценности вашего дома означает больший контроль над этими процессами. Например, налоги на недвижимость почти всегда открыты для обжалования. Если вы можете доказать, что оценка слишком высока, потянув за услугу, вы можете быть вознаграждены более низкой налоговой накладной.
