Принципы, Определяющие Оценку Недвижимости

При инвестициях в коммерческую недвижимость стоимость зависит от экономической выгоды объекта для его владельца; реальная стоимость коммерческой недвижимости зависит от их получения дохода и налоговых преимуществ. Например, многоквартирный дом приносит очень мало личного удовольствия владельцу. Однако владелец получает выгоду от дохода, получаемого от арендной платы и амортизации здания. Воспользуйтесь услугами ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  от компании Системы Оценки.

Ниже приведены несколько принципов, которыми руководствуется процесс оценки.

Принцип 1: Полезность

Полезность касается того, насколько хорошо недвижимость может удовлетворить потребности текущих или будущих владельцев. Это в значительной степени обусловлено инвестиционной стратегией владельца. Здание, которое требует некоторой модернизации для максимизации арендной платы и достижения полной заполняемости, будет более полезным для инвестора с добавленной стоимостью, готового взять на себя риск, чем для институционального инвестора, ищущего стабильную доходность. Этот институциональный инвестор, не склонный к риску, получит больше пользы от здания, которое удачно расположено, практически не имеет проблем с отложенным обслуживанием и полностью занято арендаторами с высоким кредитом.

Принцип 2: Спрос

Спрос — это показатель количества людей или организаций, активных на рынке, желающих приобрести определенный тип активов. Эти люди и организации должны иметь необходимые средства для завершения транзакции. В мире офисных зданий в центре города это население невелико по сравнению, например, с проектом многоквартирного жилья с добавленной стоимостью. Тем не менее, доступное предложение офисных зданий в центре города также ограничено, поэтому, когда возникают хорошие возможности, спрос все еще может привести к созданию конкурентной среды.

Принцип 3: Дефицит

Оборотной стороной спроса является доступность продукта на рынке. Всегда будет существовать ограниченный запас конкурирующих свойств. Это то, что мы называем дефицитом, но даже при наличии крупных офисных зданий дефицит может очень быстро превратиться в переизбыток предложения. Есть два основных способа, которыми это может произойти. Один из них заключается в том, что по мере того, как спрос превышает предложение и арендная плата увеличивается, старые здания, ранее неэкономичные для модернизации и улучшения, могут стать жизнеспособными инвестициями. Другой способ снижения дефицита — это увеличение предложения за счет нового строительства. Это встречается реже, так как строительство новых офисных зданий обходится дороже, более рискованно и в большинстве районов города занимает не менее трех лет. Риск переизбытка предложения очень реален при развитии, особенно учитывая, что строительство новых офисов, как правило, происходит волнообразно. И наоборот, редко бывает, чтобы офисные помещения исчезали с рынка, но иногда это случается.

Принцип 4: Возможность передачи

Возможность передачи относится к тому, насколько легко передавать права собственности на коммерческую недвижимость от одной стороны к другой. Существует множество особенностей, которые определяют легкость, с которой здание может быть передано от одного владельца другому, и они, как правило, схожи, независимо от характера недвижимости. Например, продажа дома на одну семью включает в себя маркетинговый период, период переговоров между потенциальным покупателем и продавцом, период проверки, затем финансирование, страхование титула и закрытие.

В принципе, эти этапы передачи дома для одной семьи ничем не отличаются от этапов, связанных с передачей офисного здания skyrise в центре города, за исключением одного основного (очевидного) варианта: масштаб. Сам размер передачи офисного здания создает значительные трудности при передаче по сравнению со сделкой с домом для одной семьи. Все этапы передачи занимают больше времени, являются гораздо более сложными и значительно более дорогостоящими. И хотя продажа и передача дома на одну семью стали в значительной степени коммерческими (в некоторых случаях вы можете сделать это сейчас одним нажатием кнопки онлайн), передача офисного здания новому владельцу требует множества высококвалифицированных профессиональных экспертов для взвешивания.

Принцип 5: Соотношение Затрат И Цены По Сравнению С Рыночной Стоимостью

Стоимость, цена и рыночная стоимость часто используются взаимозаменяемо, что может вызвать некоторую путаницу при рассмотрении инвестиционной возможности. Стоимость — это то, сколько застройщик тратит на рабочую силу, материалы, землю и другие вещи для строительства объекта. Теоретически «стоимость» здания всегда должна быть меньше истинной стоимости здания – например, нет смысла тратить деньги на проект только для того, чтобы обнаружить, что конечная стоимость здания равна стоимости, т.е. что нет прибыли или выгоды, чтобы вознаградить усилия и понесенный риск.

Цена — это то, что покупатель платит за недвижимость, хотя, в зависимости от инвестиционной стратегии покупателя, могут остаться дополнительные затраты для получения максимальной стоимости здания. Например, покупатель может заплатить 20 миллионов долларов за здание, ожидая, что он вложит еще 2 миллиона долларов в улучшения, чтобы заполнить вакансии и увеличить арендную плату, чтобы максимизировать стоимость здания.

Наиболее важным фактором, определяющим оценку здания, является доход – какой доход здание в настоящее время приносит своему владельцу, и потенциал увеличения дохода с течением времени – являются основными факторами оценки здания. Сочетание этих различных подходов к оценке зданий – стоимости, цены и дохода – обеспечивает различные точки зрения оценки, которые используются в сочетании друг с другом для оценки здания. Эти различные подходы к оценке используются для принятия инвестиционных решений, а также кредиторами при определении суммы кредита для проекта.

Опубликовано:23 Декабрь

Похожие записи