Схема Built-to-Suit (BTS) подразумевает возведение недвижимости строго под техническое задание заказчика, включая планировку, нагрузку на пол, электроснабжение и водопровод. После завершения строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи. В отличие от спекулятивного строительства, где девелопер ориентируется на усреднённый спрос, BTS снижает риски: заказчик получает помещение под свои нужды, а девелопер — гарантированного клиента.
В России BTS стал массовым явлением лишь за последние 3-4 года, чему способствовал дефицит качественных площадей и рост онлайн-торговли. В Петербурге общий объём складской недвижимости достиг 6,4 млн м², из которых около 20% — BTS-проекты. С 2019 года среднегодовой объём BTS-сделок вырос до 187 тыс. м², главным образом за счёт маркетплейсов, чей спрос за три года превысил результаты всех остальных отраслей за восемь лет.
Однако избыток площадей, включая переведённые из BTS в спекулятивные объекты, привёл к росту предложения и замедлению арендных ставок. Кроме того, структура сделок сместилась: если в 2023 году BTS-соглашения были исключительно арендными, то в 2024-2025 годах преобладают продажи, что связано с высокой ключевой ставкой и дороговизной длинных денег.
На офисном рынке схема BTS остаётся редкостью. Из-за ограниченного числа крупных клиентов и высоких затрат на нестандартные проекты большинство предпочитает аренду готовых помещений или покупку с последующей адаптацией. В Москве частично решают проблему сервисные операторы, в Петербурге же такой формат пока не развит.
Производственный сегмент становится главным направлением BTS. Запросы на специализированные объекты с особыми техническими требованиями растут, но рынок не всегда может их удовлетворить из-за дефицита современных площадей и специфики запросов. Девелоперы всё чаще участвуют ещё на стадии формирования технического задания, выступая консультантами и помогая оптимизировать проект и бюджет.