На российском первичном рынке жилья начался период неопределенности. В условиях растущих геополитических рисков, прекращения льготной ипотеки от застройщиков с околонулевой ставкой и снижения доходов населения на нем сформировалось несколько интересных тенденций.
Самый важный тренд — площадь новых квартир будет и дальше уменьшаться. Как пояснила директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова, ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных покупателей жилья, а также повышение ставок по ипотеке (в рамках льготной программы до 8%, по рыночной ипотеке до 11%) вынуждает застройщиков сокращать стоимость квартиры. А проще всего этого добиться, уменьшив площади по проекту. Причем снижение средней общей площади лота наблюдается по всем классам жилья. Эта тенденция начала формироваться еще в 2022 году. К примеру, в Москве с января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в новостройке сократилась на 4 «квадрата»: с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв. м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы, полагает эксперт.
Во-вторых, растет популярность микроапартаментов, которые на рынке получили долгожданный статус полноценного отдельного продукта. «Существенная доля инвесторов и покупателей готовы сегодня приобретать такие лоты. Несмотря на доступный бюджет, стоит отметить, что при пересчете на цену квадратного метра такие лоты оказываются весьма дорогими», — сообщил «МК» коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
В-третьих, профильные аналитики ожидают поддержки спроса на жилье со стороны государства. Без расширения помощи стройиндустрия просто не справится с текущими трудностями и внешними ударами в этом году. Напомним, в минувшем декабре программа льготной ипотеки, главного локомотива спроса, была продлена. Правда, с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых. «Кредиты со ставками до 6% теперь смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья», — считает Сазонова.
Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий» РФ. Также рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья. Например, через компенсацию половины первого взноса.
Еще одна мощная тенденция набрала силу после начала СВО на Украине. Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные средства на довольствие военнослужащих, которые со временем наверняка перетекут на рынок жилья. Таким образом, следует ожидать переформатирования соответствующих специализированных программ.
— Механизм военной ипотеки, скорее всего, станет более доступным, простым и привлекательным. К примеру, через существенное снижение ипотечной ставки, — полагает Сазонова. В связи с планами увеличения численности армии власти могут запустить спецпрограмму жилищного строительства. Ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для стройотрасли.
В конце прошлого года после прекращения ипотеки с околонулевыми ставками на рынке новостроек начался сезон скидок. «С конца минувшей осени декларируемый дисконт доходил до 30%, а фактическая средняя скидка составила 15%. Такая дисконтная политика устроила и продавцов, и покупателей. Однако ожидать дальнейшего существенного понижения не приходится, т.к. себестоимость строительства не снижается», — заявил «МК» директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«Сезон скидок продолжился в начале 2023 года и, скорее всего, будет сохраняться до конца первого квартала», — уверена руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль» Марина Шадрунова. По ее мнению, несмотря на сезонное снижение цен на 3–5%, в 2023 году новостройки не станут доступнее из-за высокого уровня цен и увеличения ставки по льготной ипотеке с 7% до 8% годовых.
В-шестых, период беспрецедентно быстрого роста цен на новые «квадраты», который продолжался с 2018 года, заканчивается. «Как обычно бывает, в первом квартале цены на новостройки продолжат снижаться», — подчеркнула Шадрунова. Однако в этом году сезонный фактор усилил фундаментальный. Решиться на покупку дорогого актива в условиях неопределенности многим потенциальным покупателям жилья трудно, особенно при снижении доходов. Так что в 2023 году возможны новые рекорды по размеру дисконтов.
В такой ситуации конкуренция между девелоперами за весьма осторожного и нерешительного покупателя наверняка обострится. Впрочем, и падения цен ожидать не следует — издержки строителей по-прежнему высокие, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать — более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.
В-седьмых, застройщики дружно увеличивают этажность новостроек. Особенно эта тенденция заметна в Москве. Напомним, что за 2022 год общая площадь строящихся столичных небоскребов (зданий от 100 м) выросла на 18%. «Повышение этажности — один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства», — заметила Наталья Сазонова.
«Если есть потребность в новой недвижимости, финансовые возможности (наличные или возможность оформить и выплачивать ипотеку) и при этом найден подходящий объект — не стоит откладывать сделку», — советует председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее прогнозу, цены на строящееся жилье в любом случае будут расти. «Откладывая покупку в надежде на бросовые цены в ближайшем будущем, вы можете упустить понравившийся вариант, а альтернативу в короткие сроки найти может быть не так просто. В итоге покупатель просто потеряет время, а в худшем случае и переплатит. Необходимо учитывать все эти факторы и принимать решение, исходя из своей жизненной ситуации и с холодной головой», — заключила аналитик.
